Trước khi đặt cọc thuê mặt bằng kinh doanh, bạn cần kiểm hai nhóm việc: vị trí có đúng khách của mình không (lưu lượng, chiều đường, chỗ đậu xe, giờ cao điểm, lịch sử mặt bằng) và hợp đồng có bảo vệ mình không (thời hạn, mức tăng giá, điều kiện trả cọc, quyền sang nhượng, ai chịu sửa chữa, quyền cho thuê của chủ nhà). Bỏ sót nhóm đầu thì bán không được; bỏ sót nhóm sau thì bán được rồi vẫn có thể mất mặt bằng.
Dưới đây là 10 điều kiểm theo thứ tự nên làm, kèm cách quan sát thực tế ở nhiều khung giờ và những bẫy hay gặp như mặt bằng sang lại liên tục hay chủ nhà lấy lại sớm khi quán vừa đông khách. Phần pháp lý chỉ nêu nguyên tắc chung; với hợp đồng giá trị lớn, bạn nên nhờ người có chuyên môn đọc trước khi ký.
Năm điều kiểm về vị trí
Vị trí tốt là vị trí có đúng khách của bạn đi qua vào đúng lúc bạn bán, và họ dừng lại được. Năm điều dưới đây kiểm bằng mắt và bằng đếm, không cần tốn tiền.
- Lưu lượng đúng khách. Đông người qua lại chưa đủ; phải là người có nhu cầu với thứ bạn bán. Đường chính xe chạy nhanh có thể rất đông nhưng ít ai dừng mua ly nước. Đứng đếm số người phù hợp đi qua trong 15 phút ở mỗi khung giờ.
- Chiều đường và phía đường. Quán bán đồ ăn sáng, cà phê mang đi nên ở phía người ta đi làm buổi sáng; quán bán đồ ăn tối, tạp hoá nên ở phía đường về nhà. Đường có dải phân cách giữa khiến khách bên kia không quay đầu được, coi như chỉ có một nửa lượng khách.
- Chỗ dừng và để xe. Vỉa hè có đủ chỗ cho vài chiếc xe máy dừng không, có bị cấm dừng đỗ, có bị nhắc nhở lấn chiếm thường xuyên không. Với quán ngồi, thiếu chỗ để xe là lý do khách đi qua mà không vào.
- Tầm nhìn mặt tiền. Từ xa 30–50 m theo chiều xe chạy tới, có nhìn thấy cửa hàng không, hay bị cây, cột điện, mái hiên nhà bên che. Mặt tiền hẹp nằm khuất giữa hai cửa hàng lớn rất khó được chú ý.
- Môi trường xung quanh. Hàng xóm kinh doanh gì: cạnh trường học, chợ, văn phòng là có luồng khách sẵn; cạnh bãi rác, xưởng ồn hoặc đoạn đường hay ngập khi mưa là điểm trừ khó khắc phục.
Đừng kiểm vào một buổi rồi kết luận. Một mặt bằng gần trường học sẽ rất đông lúc tan trường nhưng gần như vắng trong kỳ nghỉ hè; mặt bằng gần văn phòng vắng hẳn vào cuối tuần.
Cách quan sát thực tế ở nhiều khung giờ
Hãy dành ít nhất ba ngày khác nhau để quan sát, gồm một ngày giữa tuần, một ngày cuối tuần và nếu được thì một ngày mưa. Mỗi ngày đứng hoặc ngồi gần đó vào các khung giờ bạn dự định bán, ví dụ 6–8 giờ sáng, 11–13 giờ trưa, 16–19 giờ chiều tối. Mỗi khung giờ đếm 15 phút: số người đi qua thuộc nhóm khách của bạn, số người dừng lại ở các cửa hàng lân cận, và số xe phải đi tìm chỗ đậu.
Ngồi uống nước ở quán bên cạnh là cách quan sát tự nhiên và hỏi chuyện được. Chủ quán, bác xe ôm, người bán hàng rong, bảo vệ toà nhà gần đó thường biết mặt bằng này đã qua tay bao nhiêu người, ai bán gì, vì sao nghỉ. Thông tin này đáng giá hơn mọi lời giới thiệu của môi giới.
Ghi kết quả vào một bảng nhỏ, đem so với số khách bạn cần mỗi ngày để hoà vốn. Nếu cần 60 khách mỗi ngày mà khung giờ đông nhất chỉ có khoảng 40 người phù hợp đi qua mỗi giờ, và chỉ một phần nhỏ trong số đó có thể ghé vào, thì con số không ủng hộ mặt bằng này, dù giá thuê có vẻ hời.
Năm điều kiểm trong hợp đồng thuê
Điều kiểm số 6: người cho thuê có quyền cho thuê không. Yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và giấy tờ tuỳ thân của người đứng tên. Nếu người cho thuê không phải chủ sở hữu, ví dụ người thuê lại hoặc người thân chủ nhà, cần có văn bản đồng ý hoặc uỷ quyền của chủ sở hữu. Nhà đồng sở hữu thì các đồng sở hữu cần thống nhất. Thuê lại từ một người thuê mà chủ gốc không biết là rủi ro mất mặt bằng bất cứ lúc nào.
Điều kiểm số 7: thời hạn và mức tăng giá. Thời hạn ngắn một năm khiến bạn khó thu hồi chi phí sửa sang. Nên thương lượng thời hạn dài hơn, kèm điều khoản tăng giá rõ ràng: tăng bao nhiêu phần trăm, bao lâu một lần, có mức trần. Hợp đồng chỉ ghi "giá thuê có thể điều chỉnh theo thị trường" là cửa mở cho việc tăng giá bất ngờ khi quán vừa đông.
Điều kiểm số 8: tiền cọc và điều kiện trả cọc. Ghi rõ số tiền cọc, trường hợp được hoàn cọc, thời hạn hoàn sau khi trả mặt bằng, và các khoản được trừ vào cọc. Thoả thuận cụ thể về chuyện ai bồi thường bao nhiêu khi một bên chấm dứt hợp đồng trước hạn.
Điều kiểm số 9: sang nhượng và cho thuê lại. Nếu kinh doanh không như ý, bạn có được sang lại mặt bằng cho người khác để thu hồi một phần chi phí không? Điều khoản này cần ghi rõ có cần chủ nhà đồng ý không và chủ nhà có được từ chối vô lý không.
Điều kiểm số 10: hiện trạng, sửa chữa và trả lại mặt bằng. Chụp ảnh, quay video hiện trạng khi nhận và ghi vào biên bản. Phân định sửa chữa lớn (kết cấu, mái, đường ống chính) do chủ nhà chịu, sửa chữa nhỏ do người thuê chịu. Hỏi rõ khi trả mặt bằng có phải tháo dỡ phần cải tạo và trả lại như cũ không, vì chi phí tháo dỡ có khi không nhỏ.
Những bẫy hay gặp khi thuê mặt bằng
Đây là những tình huống người thuê hay gặp, phần lớn có dấu hiệu từ trước nếu chịu hỏi và quan sát.
- Mặt bằng sang lại liên tục. Một mặt bằng đổi ba bốn chủ trong vài năm thường có lý do: vị trí không hợp, chủ nhà khó, tiền thuê cao hơn khả năng sinh lời. Hỏi hàng xóm về những người thuê trước.
- Chủ nhà lấy lại sớm khi quán đông. Có trường hợp chủ nhà thấy quán đông thì tìm cách lấy lại để tự kinh doanh hoặc cho người khác thuê giá cao hơn. Điều khoản bồi thường khi chấm dứt trước hạn và thời hạn đủ dài là cách tự bảo vệ.
- Phí sang nhượng đắt cho đồ cũ. Người thuê cũ đòi phí sang kèm máy móc, nội thất đã cũ, và có khi chủ nhà không công nhận việc sang nhượng. Luôn nói chuyện trực tiếp với chủ nhà và ký hợp đồng mới với chủ nhà.
- Quy hoạch, mở rộng đường, đào đường. Hỏi phường hoặc tra thông tin quy hoạch công khai. Một đoạn đường sắp mở rộng hay sửa chữa kéo dài có thể làm sụt lượng khách nhiều tháng.
- Đặt cọc giữ chỗ không có giấy tờ. Đặt cọc bằng tiền mặt chỉ với lời hứa miệng rất khó đòi lại khi có tranh chấp. Mọi khoản cọc nên có văn bản ghi rõ số tiền, mục đích, thời hạn và điều kiện hoàn lại.
- Điện nước tính giá kinh doanh hoặc giá riêng do chủ nhà đặt. Hỏi rõ công tơ riêng hay chung, tính theo giá nào, có được tự đăng ký công tơ riêng không.
Về hình thức hợp đồng: với nhà ở cho thuê, luật nhà ở hiện hành nhìn chung không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi hai bên muốn; mặt bằng thuộc loại tài sản khác (ki-ốt chợ, sàn thương mại trong toà nhà) có thể theo quy định riêng. Dù không bắt buộc, làm văn bản rõ ràng, có chữ ký hai bên và có công chứng khi giá trị lớn sẽ giúp bạn có chứng cứ khi xảy ra tranh chấp. Quy định có thể thay đổi, nên kiểm lại với văn phòng công chứng hoặc luật sư.
Thương lượng trước khi ký: những gì có thể xin
Nhiều điều khoản có thể thương lượng nếu bạn hỏi đúng lúc, tức trước khi đặt cọc. Thời gian miễn tiền thuê để sửa sang, thường vài tuần đến một tháng, là đề nghị phổ biến và hợp lý vì trong thời gian đó bạn chưa có doanh thu. Mức tăng giá cố định theo phần trăm mỗi một hai năm dễ chịu hơn nhiều so với điều khoản điều chỉnh theo thị trường. Thanh toán theo tháng hoặc theo quý thay vì trả trước sáu tháng một năm giúp bạn giữ tiền mặt.
Bạn cũng có thể đề nghị quyền ưu tiên gia hạn khi hết hợp đồng với mức tăng giá đã định trước, và điều khoản cho phép sang nhượng khi cần. Chủ nhà có kinh nghiệm thường hiểu rằng người thuê ổn định, ở lâu, giữ gìn mặt bằng có giá trị hơn một người trả cao hơn chút nhưng nghỉ sau sáu tháng.
Sau khi thương lượng, đọc lại toàn bộ hợp đồng một lượt, đối chiếu với danh sách 10 điều ở trên, và chỉ ký khi mọi điều đã thoả thuận miệng đều có trên giấy. Giữ bản gốc ở nơi an toàn cùng ảnh chụp hiện trạng và biên bản bàn giao.
Câu hỏi thường gặp
Nên thuê mặt bằng kinh doanh bao lâu là hợp lý?
Thời hạn nên đủ để thu hồi chi phí sửa sang và có thời gian gây dựng khách quen. Nhiều người thuê chọn hợp đồng dài vài năm kèm điều khoản được chấm dứt sớm với mức bồi thường hợp lý, để vừa giữ được mặt bằng vừa có lối ra nếu kinh doanh không ổn.
Tiền cọc thuê mặt bằng thường bao nhiêu tháng?
Thường từ một đến vài tháng tiền thuê, tuỳ khu vực và thoả thuận giữa hai bên. Mức cọc cao hơn có thể đổi lấy giá thuê tốt hoặc thời hạn dài hơn. Quan trọng hơn mức cọc là các điều kiện hoàn cọc và khoản được trừ vào cọc phải ghi rõ trong hợp đồng.
Có nên thuê qua môi giới không?
Môi giới giúp tìm nhanh nhiều lựa chọn, nhưng bạn vẫn phải tự kiểm vị trí và giấy tờ. Hỏi rõ phí môi giới ai trả, bao nhiêu, và luôn gặp trực tiếp chủ sở hữu trước khi đặt cọc. Đừng chuyển tiền cọc vào tài khoản của người không đứng tên trên giấy tờ nhà.
Mặt bằng góc hai mặt tiền có đáng giá cao hơn không?
Góc hai mặt tiền tầm nhìn tốt và dễ nhận diện, hợp với quán cần khách vãng lai. Nhưng giá thuê thường cao hơn hẳn, và nếu một mặt là đường cụt hay khó dừng xe thì lợi thế giảm đi. Hãy đếm khách ở cả hai phía như với mọi mặt bằng khác trước khi trả thêm tiền.
Thuê lại mặt bằng từ người đang thuê có an toàn không?
Chỉ an toàn khi chủ sở hữu biết và đồng ý bằng văn bản, tốt nhất là ký hợp đồng mới trực tiếp với chủ sở hữu. Nếu chỉ ký với người đang thuê, quyền của bạn phụ thuộc vào hợp đồng của họ; khi hợp đồng gốc hết hạn hoặc bị chấm dứt, bạn có thể phải dọn đi.
Có nên tự kiểm tra quy hoạch trước khi thuê không?
Nên, đặc biệt khi bạn định đầu tư sửa sang nhiều. Có thể hỏi cán bộ địa chính ở phường, xã hoặc tra thông tin quy hoạch công khai của địa phương. Hỏi thêm hàng xóm về kế hoạch mở rộng hay sửa đường sắp tới, vì những thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến lượng khách.
