Nếu hàng xóm xây nhà làm nứt tường, lún nền, thấm dột nhà bạn, chủ công trình đang xây phải bồi thường, và nhà thầu thi công có lỗi thì phải liên đới bồi thường. Căn cứ là Bộ luật Dân sự 2015 về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (Điều 584) và bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra (Điều 605), cùng nghĩa vụ bảo đảm an toàn với bất động sản liền kề.
Muốn đòi được, bạn phải chứng minh ba điều: có thiệt hại thật, thiệt hại do việc xây dựng bên cạnh gây ra, và mức thiệt hại cụ thể. Phần lớn vụ việc thất bại không phải vì luật không bảo vệ mà vì chủ nhà bị nứt không có chứng cứ về tình trạng nhà trước khi hàng xóm khởi công.
Dưới đây là các bước theo thứ tự, từ phòng ngừa trước khi đào móng đến khởi kiện. Mỗi địa phương có thể có quy định riêng về quản lý trật tự xây dựng, nên hãy hỏi uỷ ban xã hoặc phường nơi bạn ở khi cần.
Căn cứ pháp lý: ai phải bồi thường
Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người nào có hành vi xâm phạm tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Điều 605 quy định riêng: chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do công trình đó gây ra; khi người thi công có lỗi thì phải liên đới bồi thường.
Ngoài ra, Bộ luật Dân sự có nhóm điều về quan hệ giữa các bất động sản liền kề. Điều 174 buộc chủ sở hữu khi xây dựng phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không xâm phạm quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Điều 177 yêu cầu khi đào giếng, đào ao, xây công trình dưới mặt đất phải cách mốc giới một khoảng theo quy định xây dựng; gây thiệt hại cho bất động sản liền kề thì phải bồi thường.
Luật Xây dựng cũng đặt trách nhiệm cho chủ đầu tư và nhà thầu về an toàn cho công trình lân cận trong quá trình thi công. Vì vậy trong thực tế bạn có thể yêu cầu cả chủ nhà lẫn nhà thầu cùng chịu trách nhiệm, và toà sẽ xác định tỷ lệ.
Thiệt hại được bồi thường theo Điều 589 gồm: tài sản bị hư hỏng; lợi ích gắn liền với việc sử dụng tài sản bị mất hoặc giảm sút, như phải thuê chỗ ở tạm, cửa hàng phải đóng cửa; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại.
Trước khi hàng xóm khởi công: việc nên làm ngay
Nhiều tranh chấp có thể tránh được nếu hai nhà chủ động từ đầu. Khi thấy nhà bên cạnh chuẩn bị phá dỡ, đào móng, nhất là nhà có tầng hầm hoặc ép cọc, bạn nên:
- Đề nghị chủ nhà và nhà thầu cùng lập biên bản khảo sát hiện trạng nhà bạn: ghi rõ các vết nứt có sẵn, độ nghiêng, tình trạng chống thấm, kèm ảnh và video có ngày giờ. Ba bên ký, mỗi bên giữ một bản.
- Tự chụp ảnh toàn bộ tường giáp ranh, trần, sàn, khung cửa từ trong ra ngoài. Đặt thước dây bên cạnh vết nứt có sẵn để thấy kích thước.
- Hỏi xem công trình có giấy phép xây dựng không và phương án thi công móng. Nhà phố liền kề ép cọc, đào sâu cần có biện pháp chống đỡ, gia cố.
- Thoả thuận bằng văn bản về trách nhiệm nếu phát sinh hư hỏng: ai sửa, sửa trong bao lâu, hay bồi thường bằng tiền.
- Lưu lại thông tin nhà thầu: tên đơn vị, người chỉ huy công trình, cách liên lạc.
Chủ nhà đang xây thường cũng muốn làm biên bản này, vì nó bảo vệ họ khỏi việc bị đổ oan cho những vết nứt có từ trước. Đây là lý do để đề nghị một cách ôn hoà.
Khi phát hiện nứt, lún: trình tự xử lý
Phát hiện hư hỏng trong lúc hàng xóm đang thi công, hãy làm theo thứ tự dưới đây. Đừng chờ công trình xong mới lên tiếng, vì lúc đó việc chứng minh nguyên nhân khó hơn nhiều.
- Chụp ảnh, quay video ngay các vết nứt mới, ghi thời điểm phát hiện, đặt thước đo bên cạnh. Có thể dán băng giấy đánh dấu đầu vết nứt kèm ngày để theo dõi vết nứt có lan không.
- Báo ngay cho chủ nhà và nhà thầu, đề nghị tạm dừng hạng mục gây rung lắc, đào móng sát ranh. Nên nhắn tin để có bằng chứng đã thông báo.
- Mời tổ dân phố hoặc trưởng thôn, cán bộ uỷ ban xã đến chứng kiến, lập biên bản ghi nhận hiện trạng hư hỏng có chữ ký các bên.
- Đề nghị uỷ ban xã kiểm tra trật tự xây dựng nếu thấy công trình có dấu hiệu nguy hiểm hoặc sai phép. Cơ quan quản lý có thể yêu cầu tạm dừng thi công để bảo đảm an toàn.
- Trưng cầu giám định bởi tổ chức có năng lực kiểm định xây dựng để xác định nguyên nhân, mức độ hư hỏng và chi phí khắc phục.
- Thương lượng dựa trên kết quả giám định: sửa chữa, gia cố hay bồi thường bằng tiền, thời hạn thực hiện, lập văn bản thoả thuận.
- Khởi kiện tại toà án nhân dân khu vực nơi có nhà nếu không thoả thuận được.
Nếu nhà bạn có nguy cơ mất an toàn, ví dụ tường nghiêng, sàn võng, hãy ưu tiên an toàn cho người trong nhà, sơ tán khỏi khu vực nguy hiểm và báo chính quyền ngay, trước mọi chuyện bồi thường.
Giám định: vì sao quan trọng và ai trả tiền
Giám định là chứng cứ mạnh nhất để chứng minh mối quan hệ nhân quả giữa việc thi công và hư hỏng. Bên xây dựng thường lập luận nhà bạn cũ, móng yếu, nứt do co ngót vữa. Kết luận của đơn vị kiểm định độc lập về nguyên nhân sẽ trả lời câu hỏi này.
Một báo cáo giám định tốt thường gồm: mô tả hiện trạng, đo đạc độ rộng và chiều dài vết nứt, đo độ nghiêng, độ lún, đánh giá nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc phục và dự toán chi phí sửa chữa. Hai bên nên thống nhất chọn chung một đơn vị để kết quả được cả hai chấp nhận.
Chi phí giám định ban đầu do người yêu cầu trả hoặc hai bên thoả thuận chia. Khi vụ việc ra toà, toà có thể trưng cầu giám định; theo Bộ luật Tố tụng dân sự, nếu kết quả cho thấy yêu cầu của bạn có căn cứ thì bên phải bồi thường sẽ chịu chi phí này.
Đừng tự sửa vết nứt trước khi có giám định hoặc biên bản đầy đủ. Trát lại tường quá sớm là xoá mất chứng cứ. Nếu buộc phải sửa gấp để bảo đảm an toàn, hãy chụp ảnh, quay video, lưu hoá đơn vật tư, công thợ.
Các khoản có thể yêu cầu bồi thường
Bảng dưới liệt kê những khoản thường được tính, căn cứ vào Điều 589 Bộ luật Dân sự. Mỗi khoản cần chứng từ đi kèm.
| Khoản | Ví dụ | Chứng từ nên giữ |
|---|---|---|
| Chi phí sửa chữa, gia cố | Trát, sơn lại tường, bơm keo vết nứt, gia cố móng, chống thấm | Báo cáo giám định, báo giá, hoá đơn |
| Tài sản trong nhà bị hỏng | Tủ, gạch ốp, thiết bị vệ sinh vỡ do lún | Ảnh, hoá đơn mua, đánh giá giá trị còn lại |
| Thu nhập bị mất | Cửa hàng phải đóng cửa trong thời gian sửa | Sổ sách doanh thu, hợp đồng cho thuê bị huỷ |
| Chi phí chỗ ở tạm | Thuê nhà khác khi nhà không an toàn | Hợp đồng thuê, biên lai |
| Chi phí ngăn chặn thiệt hại | Chống đỡ tạm, che chắn | Hoá đơn vật tư, công thợ |
Toà chỉ chấp nhận khoản có căn cứ và hợp lý. Đòi quá cao so với thiệt hại thực tế thường làm vụ việc kéo dài mà không đem lại kết quả tốt hơn.
Thời hiệu và lưu ý khi khởi kiện
Theo Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Đừng để quá lâu, nhất là khi công trình đã hoàn thành và nhà thầu giải tán đội thi công.
Tranh chấp bồi thường thiệt hại do xây dựng không thuộc loại tranh chấp đất đai nên không bắt buộc qua hoà giải tại uỷ ban xã trước khi khởi kiện. Tuy vậy, có biên bản hoà giải hoặc làm việc ở tổ dân phố, uỷ ban vẫn là chứng cứ tốt về việc bạn đã thiện chí.
Hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện, giấy tờ nhà đất của bạn, biên bản hiện trạng trước và sau, ảnh, video, báo cáo giám định, các văn bản trao đổi với bên xây dựng. Án phí tính theo giá trị yêu cầu bồi thường.
Trường hợp công trình bên cạnh xây sai phép, xây lấn, ngoài vụ kiện dân sự bạn có thể phản ánh với cơ quan quản lý trật tự xây dựng. Hai việc này độc lập: xử lý vi phạm hành chính không thay cho bồi thường.
Mỗi vụ việc có chi tiết kỹ thuật riêng, nên khi thiệt hại lớn hãy hỏi luật sư và kỹ sư kết cấu trước khi ký bất kỳ văn bản thoả thuận nào.
Câu hỏi thường gặp
Nhà mình đã cũ, có vết nứt từ trước thì có được bồi thường không?
Vẫn được bồi thường phần hư hỏng do việc xây dựng gây ra hoặc làm trầm trọng thêm. Đó là lý do biên bản hiện trạng trước khi thi công rất quan trọng: nó tách được vết nứt cũ khỏi hư hỏng mới. Không có biên bản thì giám định sẽ phải đánh giá phần tăng thêm.
Hàng xóm bảo nhà thầu chịu, nhà thầu bảo chủ nhà chịu thì đòi ai?
Bạn có quyền yêu cầu cả chủ công trình lẫn nhà thầu. Theo Điều 605, chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm bồi thường và người thi công có lỗi phải liên đới. Việc chia tỷ lệ giữa họ là chuyện nội bộ, không làm mất quyền của bạn.
Có được yêu cầu dừng thi công khi nhà mình bị nứt không?
Bạn có thể đề nghị chủ nhà dừng và báo uỷ ban xã, cơ quan quản lý xây dựng kiểm tra. Quyết định tạm dừng thuộc cơ quan có thẩm quyền nếu công trình mất an toàn hoặc vi phạm. Bạn không được tự ý ngăn cản bằng vũ lực, chặn cửa công trình.
Thoả thuận miệng hàng xóm hứa sửa nhưng sau đó không làm thì sao?
Lời hứa miệng khó chứng minh. Nếu có tin nhắn, ghi âm, người làm chứng, bạn dùng làm chứng cứ khởi kiện. Lần sau nên lập văn bản ghi rõ hạng mục sửa, thời hạn và cách xử lý nếu không thực hiện.
Bồi thường bằng tiền hay bắt sửa chữa thì tốt hơn?
Tuỳ mức hư hỏng. Hư hỏng nhỏ có thể để bên gây thiệt hại sửa, có biên bản nghiệm thu. Hư hỏng kết cấu nên nhận tiền theo dự toán giám định để tự thuê đơn vị đủ năng lực sửa, tránh sửa qua loa rồi tái phát.
Nhà thuê bị nứt do nhà bên xây thì ai đứng ra đòi?
Chủ sở hữu nhà đòi bồi thường hư hỏng của căn nhà. Người thuê đòi phần thiệt hại của mình như tài sản cá nhân bị hỏng, chi phí phải chuyển chỗ ở. Người thuê nên báo chủ nhà ngay để hai bên cùng lập biên bản.
