Cá nhân cho thuê nhà ở, căn hộ, mặt bằng, kho bãi là đang kinh doanh tài sản, và phải nộp thuế giá trị gia tăng cùng thuế thu nhập cá nhân khi tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt ngưỡng chịu thuế. Tỷ lệ áp cho hoạt động cho thuê tài sản lâu nay là 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân.
Ngưỡng này đã thay đổi lớn: trước năm 2026 là 100 triệu đồng mỗi năm; các luật thuế sửa đổi năm 2025 và văn bản hướng dẫn năm 2026 đã nâng ngưỡng không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh lên 1 tỷ đồng mỗi năm, đồng thời đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân với phần doanh thu vượt ngưỡng. Vì quy định mới vừa áp dụng và có thể còn được hướng dẫn thêm, trước khi khai bạn nên hỏi cơ quan thuế cơ sở nơi có bất động sản.
Bài viết giải thích theo nguyên tắc: doanh thu tính thế nào, ai kê khai khi hợp đồng ghi bên thuê nộp thay, khai theo năm hay theo từng hợp đồng, kèm ví dụ và các lỗi hay gặp.
Doanh thu cho thuê tính thế nào
Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả theo hợp đồng, gồm cả các khoản thu thêm gắn với việc cho thuê như tiền thuê nội thất, phí dịch vụ chủ nhà thu. Tiền điện, nước bên thuê trả theo đồng hồ đúng giá của nhà cung cấp thường không tính là doanh thu cho thuê nếu có chứng từ rõ ràng; thu cao hơn giá gốc thì phần chênh có thể bị tính.
Tiền đặt cọc không phải doanh thu khi bạn giữ để bảo đảm hợp đồng và sẽ trả lại. Nếu cọc bị giữ lại vì bên thuê vi phạm, khoản đó trở thành thu nhập và có nghĩa vụ thuế tương ứng.
Khi cho thuê nhiều nơi, doanh thu được cộng chung của mọi hợp đồng trong năm để xét ngưỡng, không xét riêng từng căn. Hai vợ chồng cùng đứng tên một căn nhà thì có thể cử một người đại diện khai, hoặc chia doanh thu theo phần sở hữu, theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
Một điểm hay bị bỏ qua là tiền thuê trả trước nhiều năm. Ví dụ bên thuê trả một lần cho ba năm. Cá nhân cho thuê thường được chọn khai và nộp một lần cho toàn bộ số tiền nhận trước, hoặc phân bổ theo từng năm thuê. Cách phân bổ ảnh hưởng tới việc có vượt ngưỡng của năm đó hay không, nên cân nhắc trước khi khai và giữ lại hợp đồng làm căn cứ.
Ai kê khai khi hợp đồng ghi bên thuê nộp thay
Nguyên tắc chung. Nghĩa vụ thuế thuộc về người cho thuê, tức người có thu nhập. Hợp đồng ghi “bên thuê chịu thuế” chỉ là thoả thuận về tiền giữa hai bên, không làm chuyển nghĩa vụ trước cơ quan thuế.
Bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức. Nếu hợp đồng có thoả thuận bên thuê khai và nộp thay, tổ chức đó được khai thay cho cá nhân cho thuê. Cách này phổ biến khi công ty thuê nhà làm văn phòng, cửa hàng. Người cho thuê nên xin bản chụp tờ khai và chứng từ nộp thuế để giữ.
Bên thuê là cá nhân, hộ gia đình. Thường người cho thuê tự khai. Hai bên vẫn có thể thoả thuận ai chịu tiền thuế, nhưng người đứng tên tờ khai vẫn là chủ nhà, hoặc người được chủ nhà uỷ quyền.
Thuê qua công ty môi giới, quản lý. Đơn vị quản lý có thể được uỷ quyền khai thay. Hãy chắc trong hợp đồng uỷ quyền có điều khoản này và hằng năm xin lại chứng từ nộp thuế.
Giá thuê ghi trong hợp đồng thấp hơn thực tế. Đây là rủi ro lớn nhất. Cơ quan thuế có thể ấn định doanh thu theo giá thuê phổ biến của khu vực nếu thấy giá khai thấp bất thường. Ghi đúng giá là cách an toàn cho cả hai bên.
Ví dụ tính thuế cho thuê theo cách hướng dẫn hiện có
Trường hợp 1: cho thuê căn hộ 12 triệu đồng mỗi tháng. Doanh thu năm 144 triệu đồng, thấp hơn nhiều so với ngưỡng 1 tỷ đồng. Theo quy định năm 2026, chủ nhà không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân, nhưng vẫn có thể phải khai doanh thu theo hướng dẫn. Trước năm 2026, cùng mức thuê này đã vượt ngưỡng 100 triệu và phải nộp 10% trên doanh thu, tức khoảng 14,4 triệu đồng mỗi năm.
Trường hợp 2: cho thuê mặt bằng mặt tiền 100 triệu đồng mỗi tháng. Doanh thu năm 1,2 tỷ đồng, vượt ngưỡng. Theo cách nhiều văn bản hướng dẫn mô tả: thuế thu nhập cá nhân bằng 5% nhân với phần doanh thu vượt ngưỡng, tức 5% × (1,2 tỷ − 1 tỷ) = 10 triệu đồng; thuế giá trị gia tăng tính 5% trên doanh thu, tức 60 triệu đồng.
Ở trường hợp 2, cách xác định doanh thu tính thuế giá trị gia tăng, việc trừ ngưỡng một lần cho mọi hợp đồng hay cho hợp đồng nào, là chỗ văn bản mới có thể còn được hướng dẫn chi tiết. Con số chỉ để bạn hình dung thứ tự lớn, không thay thế thông báo của cơ quan thuế. Khi doanh thu gần hoặc vượt ngưỡng, hãy gọi hỏi cơ quan thuế cơ sở hoặc nhờ kế toán tính trên hợp đồng thật.
Một lưu ý có lợi: lệ phí môn bài, khoản người cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng từng phải nộp mỗi năm, đã được bãi bỏ từ năm 2026.
Cách tự ước lượng nhanh: cộng tiền thuê của mọi hợp đồng trong năm, so với ngưỡng. Dưới ngưỡng xa, việc chính là giữ hợp đồng và khai doanh thu đúng hạn. Sát ngưỡng hoặc vượt, nên ngồi với cơ quan thuế trước khi ký hợp đồng mới, vì giá thuê và cách trả tiền ghi trong hợp đồng quyết định số thuế của cả mấy năm sau.
Khai theo từng hợp đồng hay theo năm
Cá nhân cho thuê tài sản lâu nay được chọn một trong hai cách khai. Tên mẫu tờ khai và hạn nộp dưới đây là theo quy định đã áp dụng nhiều năm; văn bản năm 2026 có thể điều chỉnh, nên kiểm lại trước khi nộp:
| Tiêu chí | Khai theo kỳ thanh toán của hợp đồng | Khai một lần theo năm |
|---|---|---|
| Hợp với ai | Bên thuê trả theo quý, nửa năm, hoặc trả trước một lần | Bên thuê trả hằng tháng, đều đặn cả năm |
| Hạn nộp thường áp dụng | Chậm nhất ngày cuối tháng đầu của quý sau quý bắt đầu kỳ thanh toán | Chậm nhất ngày cuối tháng đầu tiên của năm sau |
| Mẫu tờ khai | Tờ khai dành cho cá nhân cho thuê tài sản | Cùng mẫu, chọn kỳ khai theo năm |
| Hồ sơ kèm lần đầu | Hợp đồng thuê, phụ lục, văn bản uỷ quyền nếu có | Như bên cạnh |
| Ưu điểm | Nộp sát với lúc nhận tiền, ít bị dồn | Một lần mỗi năm, ít thủ tục |
Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê, hoặc khai trực tuyến trên cổng thuế điện tử, eTax Mobile. Khi hợp đồng thay đổi giá, gia hạn hay chấm dứt sớm, nộp kèm phụ lục để cơ quan thuế cập nhật.
Lỗi hay gặp của người cho thuê nhà
Những trường hợp dưới đây thường dẫn đến truy thu hoặc tranh chấp với bên thuê:
- Nghĩ nhà cho người quen thuê, không có hợp đồng thì không phải khai. Nghĩa vụ phát sinh từ việc nhận tiền thuê, không phụ thuộc có giấy hay không.
- Hợp đồng ghi bên thuê nộp thuế nhưng không ai thực sự nộp, đến khi cơ quan thuế hỏi thì hai bên đổ cho nhau.
- Ghi giá thuê trong hợp đồng thấp hơn tiền thực nhận để giảm thuế. Bên thuê là doanh nghiệp hạch toán chi phí theo giá thật, dữ liệu lệch nhau rất dễ phát hiện.
- Khai từng căn riêng lẻ dưới ngưỡng trong khi tổng doanh thu nhiều căn đã vượt.
- Không khai khoản cọc bị giữ lại hoặc tiền bồi thường bên thuê trả khi phá hợp đồng.
- Cho người nước ngoài thuê mà quên các nghĩa vụ hành chính khác như khai báo tạm trú; phần này không thuộc thuế nhưng hay bị kiểm cùng lúc.
Giữ một thư mục riêng cho mỗi căn: hợp đồng, phụ lục, sao kê tiền thuê, tờ khai và chứng từ nộp thuế các năm. Khi bán nhà, chuyển nhượng hay bị kiểm tra, mọi thứ có sẵn trong vài phút.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng mỗi năm có phải làm gì không?
Theo hướng dẫn năm 2026, doanh thu từ ngưỡng trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân. Tuy vậy, cá nhân kinh doanh có thể vẫn phải khai hoặc thông báo doanh thu với cơ quan thuế theo mẫu và kỳ hạn hướng dẫn. Hỏi cơ quan thuế cơ sở để chắc.
Cho thuê phòng trọ có tính là cho thuê nhà không?
Có. Cho thuê phòng trọ là cho thuê tài sản và áp cùng nguyên tắc. Nếu bạn cung cấp thêm dịch vụ như dọn phòng, giặt là, ăn uống hoặc cho thuê theo ngày như homestay thì có thể bị coi là kinh doanh lưu trú, áp tỷ lệ thuế khác.
Bên thuê là công ty có tự khấu trừ thuế của chủ nhà không?
Chỉ khi hợp đồng thoả thuận bên thuê khai, nộp thay. Khi đó công ty khai và nộp thuế cho chủ nhà, tiền thuê trả về có thể đã trừ phần thuế. Không có thoả thuận thì chủ nhà vẫn tự khai.
Cho thuê nhà qua nền tảng đặt phòng trực tuyến thì sao?
Doanh thu từ nền tảng đặt phòng vẫn là doanh thu cho thuê hoặc lưu trú của bạn. Nền tảng có chức năng thanh toán có thể thuộc diện khấu trừ, nộp thuế thay theo quy định về thương mại điện tử. Kiểm phần đối soát để biết đã bị khấu trừ chưa.
Không khai thuế cho thuê nhà nhiều năm thì bây giờ làm sao?
Nên chủ động khai bổ sung cho các năm còn trong thời hiệu, nộp số thuế còn thiếu và tiền chậm nộp. Tự khai trước khi cơ quan thuế kiểm tra thường nhẹ hơn nhiều về mức phạt so với bị phát hiện. Mang đủ hợp đồng và sao kê khi làm việc.
Vợ chồng cùng đứng tên nhà thì ai khai thuế cho thuê?
Hai người có thể cử một người đại diện khai cho toàn bộ hợp đồng, hoặc mỗi người khai theo phần sở hữu nếu cơ quan thuế hướng dẫn như vậy. Quan trọng là cùng một khoản tiền thuê không bị khai hai lần hoặc bị bỏ sót.
